2014年上半年，万科、万达、绿地、碧桂园等品牌房企“出海”投资的趋势更加火爆，据统计，仅仅2014年1-4月中国海外投资额已达600亿元。

进入6月份以后，又有几宗中国房企海外投资交易的事件发生。

6月6日，万达集团证实，花费2.65亿欧元购买马德里地标性建筑红白相间的西班牙大厦。它是马德里四大楼商业区中的最高建筑之一，也是西班牙20世纪建筑的典范。1953年建成后至1957年被马德里塔超过之前一直是西班牙最高建筑。

6月16日，香港投资公司开源控股公告，将斥资3.45亿欧元买入法国巴黎香榭丽舍大街的唯一一家五星级酒店——万豪酒店，押注于中国赴法高端旅游的增长前景。

随后，万达集团7月8日晚宣布，将投资9亿美元在美国芝加哥建设一座五星级酒店及公寓项目，建成后将成为芝加哥第三高建筑，这是万达年内第二次出海动作。

按照这样的速度，预计2014年下半年品牌房企出海将有更大的动作，或许龙头房企会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场，预计全年中国房企海外投资额或超过1500亿元。

就典型龙头房企海外布局计划而言，继收购美国第二大电影院线AMC后，万达集团正计划加大海外扩张步伐。将在海外重点布局文化和旅游业，争取2020年海外市场收入占比达到2-3成；绿地集团在英国、美国、加拿大、泰国、马来西亚等海外国家的一批投资项目顺利推进，年内将全面启动预售，全年海外销售目标由130亿元调增至200亿元。

那么，为何近两年国内龙头房企也开始海外投资房产？中国房企频“出海”有哪些原因？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。具体来讲，中国房企“出海”的原因如下：

第一、部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。当前无论是开发商直接投资开发，还是进行股权收购、合作开发等，还是近期品牌房企频频登陆香港上市，其很重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场，使其在国内规模化之后，迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化。

第二、国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。

在市场周期复苏阶段，李嘉诚几乎“买下整个英国”，“低买高卖”的资本大挪移已经让企业家赚的盆满钵满。当前国内开发企业积极布局海外市场，其实，也就是看到了国外买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段的特征。

第三、布局海外的企业前期实验性投资获得预期收益，尝到布局海外投资的甜头，获得初步成功，因此继续加大海外市场布局的力度。

比如碧桂园布局马来西亚之后，2013年一举成为马来西亚最大的开发商，随后富力、新华联积极布局马来西亚；2013年绿地韩国项目也获得10亿元的销售业绩，2014年绿地海外业务将实施拓展与提升并进，将再进入包括加拿大、法国、新加坡等3-5个国家，预计2014年将实现海外销售收入200亿元人民币，新增投资50亿-80亿美元，为2015年海外收入超300亿元人民币奠定基础。

第四、从投资项目来看，多为旅游地产项目，而锁定的客户多为国内客户，企业也可借此整合产业链，吸引国内客户投资；涉及的一部分商办、住宅项目投资，也多选址在华人集聚的地方，如唐人街等。

比如，从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可以分为3类：移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

数据显示，截至2013年底，中国海外移民存量已达到934.3万人，23年增长了128.6%，从1990年的第七大移民输出国，上升为第四大移民输出口。这其中不乏大量的国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求，从这个角度来说，也不难理解这些龙头房企为何频频出海进行投资。

此外，涉及的一部分商办、住宅项目投资，也多选址在华人集聚的地方，如唐人街等，房企进入的战略也大多围绕这个华人投资集聚的区域，“做熟人（熟企业）的生意”成为房企在海外投资目标客户的首选。

第五、大部分海外的土地和房产都拥有永久产权，且生活、教育环境相对国内具有一定的优势，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。尤其是中国改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭，他们有闲置资产，综合考虑孩子教育、养老和生活环境，他们将眼光投向了海外。部分富裕阶层也开始通过海外置业进行资产转移，规避国内政治风险和其他风险。再加上这两年人民币士气大涨持续升值，进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。

4月14日，作为江苏省与澳大利亚维多利亚州结好35周年庆祝系列活动之一，“中澳投资与法律研讨会”在南京举行，两国法律界人士为我省企业“走出去”提供专业智力支持。

作为世界第12大经济体，澳大利亚毗邻中国的地理环境、颇具诱惑力的资产财富、稳定的政治环境及可预见的法律环境，使其成为中国对外投资极具吸引力的目的地。江苏省产业海外发展和规划协会副会长朱枝富提供的数据显示：2009年，中国成为澳大利亚第二大外国直接投资来源国及澳大利亚单一最大出口目的国。截至2013年底，江苏对澳大利亚实际投资累计约11亿美元，约占全省累计对外协议投资额的5.5%。矿产、不动产、服务贸易等是投资澳大利亚的热门选项，同时，澳大利亚农业、咨询业发达，江苏企业前去投资合作的空间很大。

澳大利亚房地产业对于中国投资者具有很大的吸引力，澳大利亚豪力律师事务所墨尔本分所主任法力罗蒂先生提醒：购买农村或农业地产需注意供水问题。在大多数州，如果该土地没有永久性的供水，就必须单独购买用水权，若不够则可能需向其他土地的所有者购买用水权。购买任何地产特别是商业、零售或农村地产时，如果产生污染问题，投资者将无法开发该土地，直到按环保部门要求完成了该土地的“清理”。澳大利亚豪力律师事务所悉尼分所主任罗伯森先生介绍，签订合同时澳大利亚大多数州存在“冷静期”的规定，允许某些物业的买方在特定天数内取消任何已签订的合同，通常是3个工作日。

朱枝富介绍，我国对于境外投资管理体制的改革力度不断加大。目前，对于境外投资项目核准或备案不再区分资源类和非资源类，国家发改委明确，除涉及敏感国家或地区、敏感行业以及中方协议投资额10亿美元及以上项目外，一律实行备案制，大幅下放管理权限，切实为企业走出去“松绑”。

“‘松绑’不等于不要依法办事。”涉外法律专家、无锡市律师协会会长宋政平举例，海外投资面临钱如何出去的问题，完全可以通过正规途径，但不少企业为规避外汇管制，通过“黑中介”从国内的地下钱庄把资金汇到海外，其间存在很大的法律风险，易产生纠纷甚至遭遇骗局。

宋政平提醒，在海外投资时尤其需重视国家安全、反垄断、环保和劳工问题，一旦涉及须向专业人士寻求法律帮助。比如，要处理好与员工的关系，习惯于和工会进行协商；在境外裁员较难，可能涉及福利待遇等一系列问题。

江苏金鼎英杰律师事务所高级合伙人、省律协涉外法律委员会主任陈发云律师提到海外投资必定会遇到的一个名词——尽职调查。“尽职调查，就是在决定投资前进行尽可能深入的调查。在某些情况下，外方合作伙伴可能会说谎或隐瞒重要信息，比如物业是否合法、公司是否曾破产等。”

“交易实践中，境外律师眼中的一些原则性问题，有时会被中国客户认为是小题大做。”江苏金鼎英杰律师事务所高级合伙人刘向明律师说，近年来越来越多的外国公司尤其是美国公司受到FCPA（外国反腐败法）的约束，因此他们无论在直接投资还是并购中，高度重视反腐败的合规要求，在尽职调查、岗位设置、公司治理等方面花大力气。而很多中国公司对律师有关反腐合规方面的意见，不像商业条款那样重视，往往产生误会。“不能把一些不良习气带到海外投资中，比如在招投标过程可以进行正当宣传，但一定要遵守当地的法律和风俗。”

专户理财海外版

私募基金的起源要追溯到一个叫琼斯的美国人，他早在1949年创立了第一只私募基金，主要从事股票交易。开始只是在股票市场上作对冲交易，后来可以通过杠杆放大交易规模。当时的收费方式是根据投资组合的收益，从中抽取部分作为业绩表现费。琼斯的成功迅速带动了华尔街的财富管理人的热情，众多类似的基金先后成立。私募基金是一种高风险的投资方式，股市下挫，基金表现当然也不会太好，因此私募基金的发展就受到了一定的限制。投资的群体也很小，被称为“富人俱乐部”，因为这些投资者承担风险的能力相对比较高。

20世纪70年代末，一些杰出的对冲基金经理逐渐为大家所熟悉，像迈克·斯蒂芬哈特（MichaelSteinhardt）、朱利安·罗伯特森（JulianRobbertson）和乔治·索罗斯（GeorgeSoros）等。其中在中国最为出名的是索罗斯和他的量子基金，20世纪90年代他打破了维持英镑高汇率的政策，1998年又在亚洲金融风暴中表现惊人，从而引起全球人关注。

从全球私募基金发展状况来看，基金发展呈现这样几个特征：一是监管比较松。私募基金在很多国家和地区通常不需要在金融部门注册，直接由基金经理招募成立。二是阶段性发展。私募基金的迅速发展还是在20世纪90年代后，私募基金数量平均每年增长达到17%，并在2000年后继续保持高速增长。世界著名对冲基金机构VanHedgeFundAdvisorsInternational出版研究报告指出，截至2003年底，全球私募基金的数量在过去15年内增加了近5倍，管理资产规模增加了约20倍。该机构估计，2004年全球基金公司管理资产将达到9500亿美元，2005年则达到14000亿美元的规模。最近两年私募基金的实际发展远远超过了VanHedgeFund的估计。

全球私募基金的分布主要集中在美国和英属殖民地开曼群岛等地区。开曼群岛经济主要靠旅游业和金融服务业，它是继纽约、伦敦、东京和香港之后世界第五大金融中心。离岸基金市场就是开曼群岛金融业的重要组成部分。开曼群岛2003年新增对冲基金560个，2004年新增1100个，截至2005年底开曼群岛注册的基金数量达到7106个。

国外对私募基金的监管是在基金的基本特征合理性的基础上加以规范和监督的。首先，监管的重点不在于投资风险和信息披露，通常在于制定相关豁免条件以及审查私募基金是否符合该条件。其次，对投资人和委托人之间的关系的界定，并限制最高投资（代理）人数。第三，对投资者资产和收入水平，以及投资额等都有明确规定。正是这些监管措施，凸显了私募基金的特点和优势，有力地推进了私募基金的发展。

国外都不直接对私募基金内部运作进行法律规范，因此基金的运作主要根据基金的公司章程、合伙协议或信托计划书。私募基金的自我约束和基金经理与投资人之间的相互监督显得尤为重要，实际上，国外私募基金通常投资者范围小，而且投资人和管理人通常都相互认识，因此信息交流和沟通比较顺畅，自我约束和相互约束机制能很好的发挥作用。

美国对私募基金的监管主要体现在两个方面：一是要求投资者必须符合相关法律要求，人数不超过法定上限；二是禁止公开销售，同时要求私募基金不能吸收普通投资者的资金。美国私募基金不需要注册，原因是私募基金只接受财务成熟的投资者，而且不公开募集份额。多数私募基金投资者人数限制，有部分私募基金要求投资者不能多于100人，但不包括参与投资的基金董事和经理等管理者在内。

全球私募基金主要分布在美国和一些低税或无税的国家或地区，离岸基金绝大多数都在税收天堂地区，私募资金的主要来源地仍然是美国。美国本土和离岸市场私募基金的组织形式有明显的差异。美国私募基金最典型的组织形式是有限合伙制，基金经理作为普通合伙人承担无限责任，其他投资者是有限合伙人，承担有限责任。离岸私募基金主要聚集地是开曼群岛、英属处女群岛和百慕大群岛，这些地区除了采用在美国常见的有限合伙制外，还有两种主要形式，即信托制和公司制，而公司制法律上没有像通常所说的公司治理和信息披露等规定。

专户理财如何打通集团资金入市新渠道

业界预计，基金专户理财有望成为集团资金入市的主渠道，并打破目前市场内大型企业自主操作为主的运营模式。专户理财面临许多新问题、新挑战，相关方面还需要不断的健全、完善。

从投资者的角度，个人专户理财给投资者提供了“一对一”的服务，享受这些服务又要达到自己的理财目标，重要的是做好下面几个方面的工作。

一是了解自己的资产和专户基金的类型。国外很多家庭对自己的收入以及个人资产都有一个清醒的认识，由于受教育程度高，私募基金长期发展，因此每个家庭在理财方面都有比较好的安排和计划。另外还要了解专户理财的类型有哪些？在国外，专户理财一共有三种基本类型，每一种都包含多种可选择的投资产品。每一种投资产品都是由多种证券组建的组合，有专业经理人运作，他们都是权益投资或固定收入投资市场中的专家。这样把证券集合成一个投资组合，以满足各种投资人的某些特定的投资目的。国外常见理财专户有标准理财专户、多策略理财专户和公募基金专户理财。所谓标准理财专户，就是管理者根据投资者的风险承担能力和风险好恶程度分别投资于股票市场或债券市场的理财风格。多策略账户是把许多在不同领域有所建树的投资管理者召集在一起，共同设计构成的多样化投资组合。公募基金专户理财又叫公募基金包，是指投资于多种类型的公募基金的基金。在美国公募基金专户最低的投资额要求在1万—2.5万美金，有时会比这更高。

二是清楚自己的理财目标。专户理财产品让投资者拥有投资的直接所有权，慎重的同时投资者要了解自己的理财目标。无所谓最好或最差，不能以升值多少来衡量，关键看是不是适合自己。一句话，适合自己的才是最好的。

此外，在国外特定的账户在费用支付方面各不相同，这些不同主要体现在费用标准高低、费用支付间隔和支付方式等方面。费用的高低主要参考风险的大小来规定。对于“风险是25％”的项目，年管理费率是2％，对于”风险10%”的项目，年管理费率是1％。